房贷计算器

等额本息（每月还款额恒定，前期利息占比高）：100 万 / 30 年 / 4.0% 商贷，月供 4774 元，总利息 71.9 万。优点是每月支出可预测，适合现金流稳定的工薪族。

等额本金（每月本金恒定，月供递减）：同样条件首月月供 6111 元，30 年累计利息 60.2 万——比等额本息少 11.7 万。但首月还款比等额本息多 1337 元，前 5 年现金流压力显著更大。年轻家庭月供占月收入 50% 以上时不建议选等额本金，预留风险垫更重要。

提前还款省利息的本质是「还本金」。等额本息前期月供大半在还利息，所以前 1/3 还款年限（30 年贷款 = 前 10 年）提前还款收益最大；超过总年限一半（30 年贷款 = 第 15 年后）提前还款基本只是减少剩余利息的小部分，意义不大。

两种模式：缩短期限（月供不变、年限减短，省利息更多）vs 减少月供（年限不变、月供减少、释放现金流）。建议根据家庭现金流：紧张选「减少月供」，宽裕选「缩短期限」。

商贷 + 公积金组合贷：两笔贷款独立计算月供，再合并展示。公积金贷款额度上限因城市差异（北京最高 120 万、上海 200 万、深圳 110 万），不足部分用商贷补足。

公积金利率（首套 2.85%–3.10%）远低于商贷 LPR 加点（首套通常 3.5%–4.5%），同样还款年限下利息可省 30%–50%。但公积金贷款审批慢、要求连续缴存 12 个月以上、楼盘需在公积金合作清单内，二手房交易常被拒。

2020 年起新增商贷强制采用「LPR + 加点」浮动利率，加点固定（合同里写死）、LPR 每月 20 日由央行公布。重定价日（合同里指定的某月某日）是利率重新生效的时点，常见每年 1 月 1 日或贷款发放日对应日。

本工具允许设定 LPR 当前值与加点，估算未来月供变化区间，但实际月供以银行系统为准。LPR 长期下行时浮动利率有利、上行时建议提前还款。